人民法庭如何为新农村建设服务/郭清晨

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　　近几年，农村尤其是城乡结合部房屋大幅增值，受利益驱动等多种因素，“小产权房”引发愈来愈多的各种类型的纠纷，一定程度上影响了社会稳定发展。为此，笔者通过对河南省清丰县人民法院“小产权房”审理情况进行深入调研，分析“小产权房”纠纷的特征、成因，并提出防范对策。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。国务院办公厅在2008年1月11日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》曾针对“小产权房”问题作出批示，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”，规定凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

　　这势必会引起小产权房纠纷的增加，人民法院应当积极采取措施、统一司法尺度、有效予以应对。小产权房到底是否合法、是否能够购买或转让等这一系列问号，不断在老百姓脑海中出现，如何消除错误认识，确立正确的认识，首先就要明确什么是小产权房，所谓小产权房，就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，多发生于城乡结合部地带，它并不真正构成严格法律意义上的产权。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，风险相当大。

　　 一、案件纠纷特征

　　（一）从受理案件数来看，2009年清丰法院受理由各类房屋纠纷案件72件；2010年受理86件；2011年共受理此类案件128件。“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈。据统计表明，“小产权房”引发的纠纷持续呈上升态势。

　　（二）从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件446件，其中房屋买卖合同纠纷40件，占9%；房屋拆迁纠纷205件，占46%；建设工程施工合同纠纷173件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷17件，占3.8%；其他11件，占12.7%。

　　（三）从诉讼主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

　　二、问题的成因

　　（一）高房价刺激小产权房需求市场的形成。从上个世纪90年代就有城里人到农村购买小产权房的现象，那时城里的商品房价格没有达到现在的“寸土寸金”的程度。村集体也只是在试探性地出卖一些集体土地而从中取得一点利益。随着城市商品房的价格一路攀升，房地产开发商笑了，急需住房而又望房兴叹的低收入者愁了。大部分人开始沦为“房奴”，安居乐业的梦想成了他们的奢望。而那些近乎垄断性的房地产开发企业在“房奴”们血汗的滋润下如雨后春笋般茁壮成长起来。但小产权房的出现使房奴又重新看到了希望，一个个房奴翻身作了房主人，小产权房的需求市场也就由此产生并急剧扩大。

　　（二）小产权房的出现也让村集体的经济欲望急剧膨胀。首先，一些村镇在大产权房价格飙升，利润翻倍的背景下，也开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。开发商在开发小产权房的过程中，会拿出来一部分利润与村镇共享，村镇在巨大利润引诱之下，不惜出让土地，以牺牲长远利益来换取眼前的经济利益，一方面说明农民对土地的认识存在误区，另一方面也说明我国目前农民收入仍然较低，因此要改变这一现状，一要提高农民的法律意识，要把保护耕地的意识不断传送给广大农民；二要增加农民的收入，这样农民不会再因为眼前的经济利益而牺牲长远的利益。其次，通过调查发现越是靠近城市边缘的农村，出让土地的现象越严重。这些靠近城市的村庄纷纷开发小产权，还隐藏着另一个秘密，那就是城市的发展过程中，一定会占用农田，如果村里不开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被地方政府拿走，这样集体组织的农民所获得的补偿甚少，这样相当一部分农民就同意以小产权方式提前将自己的土地先行开发，从而获得相对较多的利益。城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求，而村级组织也有着强烈的卖地冲动，在此情况下，一些不正规的开发商开始迅速介入，一栋栋小产权房也就应运而生。

　　（三）监管不利，大量的违规违法用地没有受到应有的处理。当小产权房在个别地方出现问题时，有关部门没有引起足够的重视，对这些问题睁一只眼闭一只眼，这就造成了有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，这些严重的负面影响就带来了目前的“谁都敢干，法不责众”的情况，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。

　　 三、防范“小产权房”纠纷对策建议

　　我国现行法规政策评价“小产权”房，不受法律保护。但“小产权”房已成为目前的社会问题，处理不好，必将激化矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此妥善处理现有的“小产权”房，本人认为要兼顾国家利益和集体、农民、购房者的各方利益。

　　（一）从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建；只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售。该拆除的不等卖出就强制拆除。此外，还必须彻底改变城乡二元结构规划制度，促进城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协调发展。

　　（二）要稳控房价。小产权房的出现就是高房价的并发症。近年来，国家出台了很多房地产宏观调控措施，但这些措施没有达到稳定房价的目的，相反房价仍然不断攀升，此时小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。“从这个意义上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了小产权房这个口子，将来一定有类似问题出现。”因此不能把关系人民生活的最基本的生活资料拿到市场上成为赢取暴利的工具，国家应进一步出台相应的规定，授权有关部门根据当地的情况对本地的房地产市场进行规范，进一步稳定房价，使房价的涨幅控制在人民群众可以接受的范围之内。

　　（三）要严格管理二手房市场。房价的节节攀升滋生了一批“炒房族”，他们的目的只有一个——赚钱。房价上涨一方面与地根紧缩有关，另一方面是因为房地产企业为了追求更大的利益以及炒房族的借势哄抬房价。抑制开发商的不法炒作，对二手房的转让收取较高的税额对控制“蒸蒸日上”的房价可以起到釜底抽薪的效果，小产权房的发展也会日趋走上回归路线。

　　（四）改善住房社会保障。调整住房供应结构，增加社会保障性住房比例，改变我国经济适用房不经济，廉租房僧多粥少的供应现状。　　　

　　（五）要严格限制人均住宅使用面积，控制豪华别墅的建设，不能让商品房的购买变成有钱人的“圈地运动”而使中产阶级家庭连最起码的安居梦想都变成奢望，这样会加剧老百姓心中的仇富情绪，给社会增加不和谐因素。

　　（六）加大耕地保护力度。土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障等方面功能。因此，对于破坏耕地修建“小产权房”的违法行为要坚决禁止。对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能退耕的坚决退耕，不能退耕的补缴所有税费的基础上严厉处罚。不符合土地规划的“小产权房”要认定为违章建筑，并坚决予以拆除。违法批准建设“小产权房”或违法开工建设“小产权房”的，依法严厉追究相关人员的刑事责任。

　　（七）尊重事实并区别对待。一是农村住宅如出卖给本集体经济组织内部成员，经本集体同意，且买受人符合宅基地使用权分配条件的，因民事行为不违反法律、法规和强制性规定，该买卖有效。二是农村住宅如出卖给本集体经济组织外居民的，因行为违反国家法律禁止性规定，买卖行为无效。三是农村居民与本集体经济组织成员以外居民出资在其宅基地上联合开发建房的，联合建房人不能成为房屋共有人，但对与其合作农村的居民享有债权，买卖无效。四是在婚姻关系存续期间，一方或共同投资在宅基地上建设农村住宅的，即使一方为城镇居民或户籍未迁入的其他农村居民，除双方另有约定外，修建住宅应为夫妻共同财产。五是城镇居民或非集体经济组织成员，因遗产继承可取得农村住宅所有权。六是关于农村住宅赠与合同的效力，受赠主体如果符合前面所述农村住宅买受人的限制条件，赠与合同有效。七是农村集体经济组织在符合规划情况下，在集体建设用地上建设住宅用于安置集体经济组织成员，购房指标如果在符合受让条件的内部成员之间转让的，买卖有效。

　　房屋是最重要的生产要素、生活资料与融资工具，也是物权保护的最重要对象，尤其在中国特定的文化背景下，居有定所更是每个人的生活目标之一，如何解决小产权房的问题将关系到百姓是否能够安居乐业，因此我们要齐心协力共同解决小产权房问题，从而为构建和谐社会贡献力量。

（作者单位：河南省清丰县人民法院）
最高人民法院　


最高人民法院关于认真学习全国大法官研讨班精神深入推进“人民法官为人民”主题实践活动的通知

法〔2009〕314号


各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

　　　“人民法官为人民”主题实践活动开展三个多月以来，各级法院按照最高人民法院的统一部署，积极行动，认真组织，统筹安排，目前，总体情况良好，活动开展平稳有序，取得初步成效。最高人民法院对主题实践活动高度重视，8月5日，院党组听取了院领导小组关于主题活动开展三个月以来的情况汇报；8月9日至13日，最高人民法院召开了全国法院大法官社会主义法治理念专题研讨班，并决定从8月中旬开始，用三个月的时间，在全国法院开展一次司法作风大检查，旨在进一步统一和加深广大干警对人民法院人民性这一核心价值的认识，切实解决司法实践中与“人民性”不符的各种问题，推动“人民法官为人民”主题实践活动向纵深开展。为此，现就有关问题通知如下：

　　　一、深入学习大法官研讨班精神，在提高认识、解决理念问题上下工夫，牢固树立司法人民性核心价值

　　　全国法院大法官社会主义法治理念研讨班是一次十分重要的会议。王胜俊院长在研讨班发表了“对人民法院人民性的几点认识”重要讲话，对人民法院人民性这个重大问题进行了全面系统深刻的阐述，明确提出了坚持人民性必须增强“三个认同”，正确处理“五个关系”的工作要求，对于全国法院广大干警进一步解决“权从何来、为谁司法、靠谁司法”这一根本问题，推动“人民法官为人民”主题实践活动，具有重大的指导意义。全国法院要把王胜俊院长的重要讲话作为主题实践活动的重要教材，组织全体干警深入学习，做到家喻户晓，人人皆知，把树立正确的司法理念作为活动的重要内容，深刻认识“人民性是中国特色社会主义司法制度本质属性，是人民法院的核心价值”这一重要论述的理论源泉和时代意义，切实增强对人民法院人民性的理论认同、感情认同和实践认同，使人民性深入每一个干警头脑、心中，筑牢司法人民性的根基。

　　　要正确认识和准确把握主题实践活动的时代意义和实践价值。在全国法院开展“人民法官为人民”主题实践活动，是最高人民法院党组贯彻落实科学发展观、实践社会主义法治理念和“三个至上”指导思想的重大举措，是实现最高人民法院新一届领导班子总体工作思路的总抓手，是推动人民法院科学发展的大平台，是全面加强人民法院工作和建设的重要载体。各级法院要站在实现人民法院长远发展的高度，充分认识主题实践活动的重大意义，引导干警把主题实践活动变成自觉行为，变成推动审判执行工作的不竭动力，变成为人民群众办实事的实际行动。

　　　要把抓好学习教育研讨贯穿始终。当前，除要认真组织学习王胜俊院长在研讨班上的讲话精神外，还要认真组织学习王胜俊院长在江西、宁夏、黑龙江调研时的三次重要讲话和最高人民法院编写的系列学习材料，围绕“为什么说人民性是本质属性、核心价值，人民法院工作如何体现人民性，在审判执行工作中如何保障人民性的实现”等问题开展深入研讨，切实解决“为谁司法，为谁服务”这一根本问题。

　　　要组织开展好“人民法官为人民”主题实践培训活动，着力端正法院干警的司法为民理念，提高为民司法的职业能力。除最高人民法院要对全国中、基层法院院长轮训一遍外，各高、中级人民法院可根据实际情况，分别组织相应的主题培训。

　　　二、认真开展司法作风大检查，努力维护人民法院在人民群众中的良好形象

　　　开展司法作风大检查，是最高人民法院根据当前基层司法作风存在的突出问题而采取的一项重要举措，是2009年“人民法官为人民”活动的重要组成部分。检查的目的是进一步解决司法活动中存在的不规范、不文明、不严格问题，规范司法行为，端正司法作风，培养干警为民意识，维护人民法院在人民群众心目中的良好形象。

　　　参加司法作风大检查的单位包括全国各级人民法院，重点是各基层人民法院及其派出法庭，检查内容主要是：1.宗旨意识淡薄和群众观念不强，官僚主义和衙门作风严重，对人民群众的诉求漠不关心，推诿拖拉，训斥指责。2.特权思想严重，滥用司法职权，随意使用强制措施，侵害公民的合法权益。3.庭审、执行活动不规范，违反法定程序，不尊重当事人、律师、诉讼代理人的诉讼权利。4.司法文书不规范，叙述事实不清，援引法条不准，判词说理不明，遗漏裁判事项，校对打印错误。5.违背司法礼仪，着装不规范，语言不文明，举止不得体。6.纪律作风涣散，有令不行，有禁不止，特别是违反“五个严禁”相关规定。

　　　司法作风大检查，由各级人民法院“人民法官为人民”主题实践活动工作机构负责组织实施，不再另设工作机构。采取本级法院自查和上级法院检查相结合的方式进行，以自查自纠为主，上级检查为辅。上级法院可以采用听取汇报、实地走访、明察暗访等多种方式，加强对下级法院工作的检查和指导。各级人民法院党组要认真分析查摆出的问题和薄弱环节及其原因，坚持边查边改。针对检查出的问题，院党组和庭室要制定整改方案，明确整改重点，确定整改时限，落实整改责任。通过整改，注重制度建设。对检查出的滥用权力损害群众利益的违纪违法人员，要以“零容忍”的态度，依纪依法严肃处理。

　　　各级人民法院党组负责组织对本院各单位开展司法作风大检查的总结工作，上级法院负责对下级法院的验收工作。司法作风大检查工作结束后，各高级人民法院要对本辖区的大检查情况进行总结，于11月底前上报最高人民法院。

　　　三、抓好执法办案第一要务，在审判执行实践中体现人民性

　　　各级法院要始终把主题实践活动的切入点和落脚点放在执法办案这个第一要务上，防止主题实践活动与审判执行工作脱节，切实解决“两张皮”的问题。

　　　要坚持公正、高效、文明、能动、廉洁司法，依法公正审理好每一起案件。要努力提高法定审限内结案率，抓紧处理与人民群众生产生活密切相关的案件，让当事人尽快从诉讼中解脱出来；要严格遵守司法礼仪，保持良好的仪表和文明举止，实现公正司法和文明司法的统一；要充分发挥司法保障人民权益、维护社会稳定、服务经济发展、化解社会矛盾、引领社会风尚的能动作用，以高度的政治责任感，积极研究和妥善应对各种突发性社会公共事件，妥善处理已经进入司法程序的相关案件，为保持经济平稳较快发展提供司法保障。要把解决“执行难”作为践行“人民法官为人民”的重要措施，打好执行积案集中清理最后三个月攻坚战。要坚持“调解优先、调判结合”的原则，积极探索构建司法调解、人民调解与行政调解三位一体的大调解格局，努力追求案结事了、社会和谐的司法目标。

　　　要增强与人民群众的感情，以对待自己亲人一样为人民群众提供司法服务，把人民群众的呼声作为第一信号，积极回应人民群众的司法需求。

　　　要努力拓宽民意沟通渠道，强化司法便民措施。简化立案环节，丰富立案方式，方便群众诉讼；积极实施司法救助，扩大司法救助范围；大力推行诉讼引导、举证指导、权利告知、风险提示、判后答疑等措施，做好审判服务工作。要积极推进司法公开，保障人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权。要进一步加强涉诉信访工作，积极探索建立涉诉信访综合治理机制，落实诉访分离制度，完善院（庭）长接待制度，妥善解决群众信访中反映的突出问题。

　　　要坚持群众路线，扎实推进法官下基层活动，鼓励新加入法院队伍的年轻法官到基层一线工作。要结合自身实际，通过到立案信访接待窗口轮岗体验、法官走进乡村、社区、企业、学校等方式，充分了解群众需求，准确把握社情民意，不断积累解决新矛盾、新问题的经验，增强化解矛盾纠纷、促进社会和谐的本领。要适应人民群众的新要求新期待，继续建立健全完善各种司法为民的制度和举措，同时对不符合司法为民精神的有关政策文件、制度措施等进行清理、修订或废止。

　　　四、加强对主题实践活动的领导和指导，确保实效

　　　各级法院党组要认真研究主题实践活动中的一些重大问题，加强调研，经常听取工作汇报，及时了解反映出来的倾向性、苗头性问题，形成清晰的工作思路和指导意见。对活动中创造的好经验好做法要延伸为长效机制并推广。

　　　要运用“抓两头，带中间”的工作方法，牢牢抓住各级法院领导班子和一线法官、窗口单位这两头，促进全体干警树立正确的司法理念。要确保政令畅通，各高级法院对最高人民法院党组的指导性要求，要迅速及时传达到辖区各级法院并负责督查落实。

　　　要加大正面宣传力度。各级法院要积极与中央和当地主流媒体沟通联系，扩大主题实践活动的社会影响力。对在主题实践活动中涌现出来的先进典型要及时表彰宣传，充分发挥典型的示范作用。要高度重视网络宣传阵地，完善舆情分析制度，妥善应对有损法院形象的负面报道，努力营造良好的舆论氛围。

　　　要充分发挥主题实践活动领导小组办公室作用。各级法院领导小组办公室要切实履行参谋部、协调部、督查部、信息部职能，紧紧围绕审判执行工作深化主题活动内容，为加强本地法院全面建设发挥应有作用。

　　　以上通知，请遵照执行。

最高人民法院　
二○○九年八月十八日