关于在土改前已分家析产的房屋，土改时误登在一人名下的产权仍归双方各自所有的批复

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山东省泰安市人民政府


泰安市人民政府关于印发《泰安市住宅专项维修资金管理办法》的通知

泰政发〔2010〕12号


泰政发〔2010〕12号 泰安市人民政府关于印发《泰安市住宅专项维修资金管理办法》的通知

各县、市、区人民政府，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰各单位：

　 市政府同意《泰安市住宅专项维修资金管理办法》，现印发你们，请认真贯彻执行。


二○一○年二月十二日　




泰安市住宅专项维修资金管理办法

　 第一章 总 则

　 第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　 第二条 泰安市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　 第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、公共照明设施、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、卫生设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　 第四条 住宅专项维修资金按照统一交存、专户存储、专款专用、政府监督的原则进行管理。

　 第五条 市、县（市）房管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金交存、使用的指导和监督工作。市、县（市）财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的监督管理。泰山区、岱岳区、高新区、泰山景区范围内住宅专项维修资金由市房管部门和财政部门统一进行管理和监督。审计部门依法对专项维修资金的管理和使用情况进行审计监督。

　 第二章 交 存

　 第六条 商品住宅（包括住宅小区内的非住宅及与单幢住宅楼结构相连的非住宅、经济适用房、集资建房和拆迁安置住房，下同）应当建立住宅专项维修资金。旧村改造回迁安置住房，村（居）委会决定建立住宅专项维修资金的，按照本办法规定执行，不建立住宅专项维修资金的，由村（居）委会组织业主进行维修和更新、改造。物业管理用房及共用设施设备用房和供水、供电、供气用房等不建立住宅专项维修资金。

　 第七条 泰山区、岱岳区、高新区、泰山景区内的首期住宅专项维修资金按照上年度住宅建筑安装工程平均造价的5%确定，具体由市房管部门公布。县（市）行政区域内住宅专项维修资金首期交存比例，由县（市）政府确定。住宅建筑安装工程平均造价，由建设部门公布。非住宅的交存标准，按与之结构相连的住宅标准执行，独立的非住宅参照相应住宅楼标准交存。

　 第八条 本办法施行前已建立住宅专项维修资金的物业项目，未交存住宅专项维修资金的，按照本办法规定的标准交存。本办法施行前未建立住宅专项维修资金的物业项目，业主大会决定建立住宅专项维修资金的，按照本办法规定执行。

　 第九条 开发建设单位应当在业主办理房屋入住手续前，代交首期住宅专项维修资金。未按本办法规定代交首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

　 第十条 住宅专项维修资金在银行开立专户，按有关规定进行管理。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按幢设分账，按房屋户门号设分户账。业主大会成立后，住宅专项维修资金交由业主大会管理，原则上仍继续沿用原统一开设的银行专户。

　 第十一条 住宅专项维修资金交存使用财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

　 第十二条 房屋分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，并报房管部门备案。未成立业主大会的，按照住宅专项维修资金首期交存标准续交，或者由市、县（市）房管部门制定续交方案，在物业管理区域内公示后，按方案续交。

　 第三章 使 用

　 第十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；单幢房屋的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由该幢房屋业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。涉及尚未售出的商品住宅（包括非住宅），开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积分摊费用。

　 第十四条 使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　 （一）业主或业主委员会向物业服务企业或其他管理单位提出维修和更新、改造项目，物业服务企业或其他管理单位根据日常管理实际提出相应的维修和更新、改造项目。业主提出的项目，如无不正当理由，物业服务企业或其他管理单位应当采纳；

　 （二)物业服务企业或其他管理单位应当根据受理的业主报修项目和自查提出的项目，确定年度维修项目，编制实施方案(包括项目内容、工程预算、涉及业主、施工等)；年度维修项目应当经业主委员会同意或有利害关系三分之二业主同意，在物业管理区域公示，并报房管部门备案；

　 （三）具体维修项目的资金使用方案由应当分摊费用的业主讨论通过，专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意即通过该使用方案。应当分摊费用的业主无正当理由拒不同意的，由业主委员会或社区居民委员会核实并公示后，视为同意该使用方案；涉及住宅小区共用部位、共用设施设备的，由业主大会依法通过使用方案；

　 （四）物业服务企业或其他管理单位持有关材料，向所在地房管部门申请列支；业主大会成立后，向业主委员会提交列支申请，到房管部门办理相关划转手续；

　 （五）房管部门审查后，办理划转住宅专项维修资金使用手续，首次划转数额不得超出使用计划的60%；

　 （六）维修和更新、改造工程竣工后，由业主或业主委员会、业主代表组织工程质量验收、审核工程费用，并在相应区域内公示工程费用的审核意见；

　　 (七)物业服务企业或其他管理单位，持有关材料向所在地房管部门申请结算，并按合同约定扣除保证金。房管部门应当定期将资金结算情况报送同级财政部门。

　 第十五条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照本办法第十四条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理。发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市、县（市）房管部门可以组织代修，维修费用从相关房屋分户账中列支。

　 第十六条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　 （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

　 （二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　 （三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　 （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　 第十七条 在保证正常使用前提下，可以将部分住宅专项维修资金转为定期存款，也可以购买一级市场新发行的国债，并持有到期。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　 第十八条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　 （一）住宅专项维修资金的存储利息；

　 （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

　 （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　 （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值；

　 （五）住宅小区共有的经营设施和其他共有设施的经营收益，但业主大会另有决定的除外。

　 以上资金按照业主拥有物业建筑面积的比例记入房屋分户账，其中第（一）项直接记入各自的分户账。

　 第四章 监督管理

　 第十九条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，受让人持有关材料到所在地房管部门办理分户账更名手续。房屋灭失的，其分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

　 第二十条 市、县（市）房管部门应当建立住宅专项维修资金查询制度，方便、免费接受业主对其分户账资金使用、增值收益和账面余额的查询。市、县（市）房管部门及业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行进行核对，并向业主通报相关情况。

　 第二十一条 房管部门在办理房屋权属登记时，应当查验住宅专项维修资金交存票据。开发建设单位违反本办法第九条规定将房屋交付买受人的，由房管部门责令限期改正；逾期不改正的，按有关规定给予处罚。

　 第二十二条 违反规定挪用住宅专项维修资金的，依法追究单位责任人的行政责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

　 第二十三条 房管和财政等部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　 第五章 附 则

　 第二十四条 售后公有住房专项维修资金的管理，按国家、省、市有关规定执行。非住宅建立专项维修资金的，可以参照本办法执行。

　 第二十五条 本办法自2010年5月1日起施行。《泰安市住宅专项维修资金管理办法》（泰政发〔2005〕25号）同时废止。


王某某是ZL 02112774.3、名为“汉字句输入法”发明专利的专利权人。2008年，原告向安徽省合肥市中级人民法院提起诉讼，认为被告谷歌公司未经其许可，擅自为经营目的使用了其专利方法，并于互联网上陆续传播了依照其专利方法直接获得的产品（谷歌拼音输入法的多个版本）。原告认为谷歌拼音输入法落入了该专利保护范围，侵犯了其专利权，损害了其合法权益。原告因此请求法院判令被告立即停止销售和传播侵权产品、赔礼道歉并赔偿经济损失。

作为证据，原告提交了涉案专利的发明专利证书、发明专利公开说明书，以及数千条汉字输入过程的截屏。原告认为，在使用谷歌拼音输入法输入相应的拼音时，得到的汉字句与涉案专利的汉字输入法是相同的，因而谷歌拼音输入法落入了该专利的保护范围。

而被告提供的证据则表明：谷歌拼音输入法系被告自行研发，不包含原告专利的技术特征，与原告的专利具有本质区别；用谷歌拼音输入法输入时，如果按照原告专利技术方案所记载的规则无法实现输入结果，且大量输出结果与原告证据不同。

安徽省合肥市中级人民法院经审理后认为：（1）利用键盘进行汉字及语音输入的操作方法发明专利，并非产品发明专利，更非新产品制造方法发明专利，依法不适用举证责任倒置的法律规定，原告对其指控的侵权事实负有举证责任；（2）涉案专利的独立权利要求为包括语音输入法在内的技术方案；（3）原告力图通过举例的方法，推定被控的输入法所使用的数据库与专利技术方案中拟建立的数据库相一致，但由于这种方法不能穷尽所有的汉字句，不具有科学性和实际的可操作性，且当庭验证过程中也发现一些输出目标与结果不同，法院无法认定被控侵权产品的数据库与原告专利说明书中陈述的拟建立的数据库之间是否存在一致性；（4）被告的输入法不具备涉案专利的全部必要技术特征，原告指控被告侵权的事实和理由不成立，依法应予驳回。

在上述案件中我们可以发现很多法律问题，其中之一即为“多余指定原则”在我国的适用问题。在此，笔者简要介绍一下“多余指定原则”的历史及其在我国专利司法审判中的适用情况。

多余指定原则（principle of superfluity establishment）又称“排除非必要技术特征原则”，其基本含义是，在解释专利独立权利要求和确定专利权保护范围时，将记载在专利独立权利要求中的明显附加技术特征（即多余特征）略去，仅以独立权利要求中的必要技术特征来确定专利权保护范围，判定被控侵权物（产品或方法）是否覆盖专利权保护范围的原则。如果被告的被控侵权物中不含有该项多余特征，仍可以认定被告侵权。

对于是否应在专利侵权判定中适用这一原则，世界各国意见不一。英国法院承认这一原则，但认为法院在适用这一原则时，必须衡量这项特征在权利要求中的作用，并且推定撰写人在权利要求中加进这项技术特征的用意。美国在历经多年的暧昧和摇摆后，终于在Hilton案 中明确否定了这一原则。在该案中，美国最高法院的法官指出：在确定专利发明的范围时，权利要求中的每一个技术特征都是重要的。因此，等同原则必须适用于权利要求中的每一个技术特征，而不是适用于整个发明。重要的是要确保，等同原则的适用，即使是适用于一个技术特征时，也不允许采取实际上取消该技术特征的宽泛做法。

这一原则在我国法律条文中并无体现。该学说被适用在我国司法审判中的第一个案例是北京市法院审理的周林诉北京奥美光机电联合开发公司、北京华奥电子医疗仪器有限公司侵犯专利权纠纷案。在该案中，北京市高院认为“技术特征（7）虽被写入了第二独立权利要求，并且在85107113号专利的无效审理中被认为具有实质性特点，但结合该专利说明书中的阐述，就该专利整体技术方案的实质来看，技术特征（7）确不产生实质性的必不可少的功能和作用，显系申请人理解上的错误及撰写申请文件缺乏经验误写所致，故应视其为附加技术特征。”

除北京法院外，其他各地法院对该原则也多有应用。

2005年，在大连仁达新型墙体建材厂与大连新益建材有限公司侵犯专利权纠纷案提审案判决书中，最高人民法院写道“应当认为，凡是专利权人写入独立权利要求的技术特征，都是必要技术特征，都不应当被忽略，而均应纳入技术特征对比之列。本院不赞成轻率地借鉴适用所谓的‘多余指定原则’” 。通过这一判决，最高人民法院明确摒弃了多余指定原则。

多于指定原则在我国司法实践中的适用至此告一段落。目前在我国的专利司法审判中已经不再适用多余指定原则。

因此，专利申请人在撰写发明和实用新型申请的权利要求书时，应依据在先技术的具体情况合理确定申请专利保护的范围，切忌为了获得较好的授权前景而将非必要技术特征写入独立权利要求。

【载2012年6月27日《中国知识产权报》】

作者：李艳新【北京市炜衡律师事务所合伙人、律师、专利代理人】