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论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达　

　
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。　　 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。　　１、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。　　２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。　　３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历：　　邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。



中国 法国


中法联合新闻公报


　　应中华人民共和国国家主席胡锦涛邀请，法兰西共和国总统雅克•希拉克于2004年10月8日至12日对中华人民共和国进行国事访问。此访是对今年1月胡锦涛主席在中法建交40周年暨中国在法文化年高潮之际对法国进行国事访问的回访，也是两国元首的第三次会面。访问将进一步加深两国全面战略伙伴关系，加强两国的经济、产业和技术关系，使之达到与良好政治关系相称的水平。

　　中法两国将继续贯彻2004年1月中法全面战略伙伴关系联合声明。两国均重申重视多边主义、《联合国宪章》的宗旨和原则。法方注意到中方坚持的和平共处五项原则。两国一致同意为推动建立一个更加安全、更加尊重多样性和更加团结的世界，而采取以下措施：

　　—加强高层政治对话，促进高层互访，特别是实现国家元首或政府首脑年度会晤，增进两国在全球性重大问题（发展、消除贫困、环境、疫病、预防和处理危机、防扩散、反恐、联合国改革）上的共识；

　　—实现两国常驻联合国等主要国际机构代表团之间协调的制度化，在预防冲突和维护和平方面开展合作，可能时共同提出倡议；

　　—共同研究全球经济治理（特别是在八国首脑会议之前）、可持续发展以及与发展中国家对话的问题；

　　—支持关于召开20国集团首脑会议的建议；

　　—加强两国在国际环发领域的合作，支持进一步发挥联合国环境署的作用。

　　中法两国强调应加强联合国在经济和社会领域的作用，认为应加强对全球化的管理，使其惠及各国人民。中方赞赏法方在此方面的积极努力和有关建议。

　　中法两国表示愿意继续共同努力，促进中欧和亚欧关系的稳定发展，尽早消除影响中欧关系发展的所有障碍。

　　中法两国强调中欧人权对话的重要性，并希望在平等和相互尊重的基础上加强此对话。中方重申愿批准《公民权利和政治权利国际公约》，并表示正在为尽快批约进行积极努力。

　　双方对维护地区稳定表示关注，呼吁继续就朝鲜半岛核问题进行对话。

　　法国政府重申坚持一个中国的一贯立场，反对加剧台海紧张局势和导致台湾独立的任何举动，认为应以建设性对话作为两岸关系的基础，和平解决台湾问题。

　　为促进中法包括领事关系在内各个领域的交流，两国积极考虑互设新的领事机构。鉴此，经法国同意，中国拟在法属波利尼西亚塔希提岛开设领事机构。两国将尽早就此进行商谈。

　　双方表示愿意通过长期的工业伙伴关系，本着竞争的精神，在以下关键产业部门进行合作：

　　—民用核能方面。在已有的富有成果的合作基础上，中方有兴趣地注意到法方愿长期参与中国核电自主化计划的各个领域和新技术的共同开发。

　　—陆路运输方面。在双方所签动车组等铁路合作协议的基础上，以及开展铁路工程师及管理人员培训，为今后两国开展铁路合作计划开辟途径。

　　—航空方面。扩大采购各类型民用飞机，深化中法两国企业的工业合作，其中包括直升机领域的合作。

　　中法重申，愿意按照两国于1997年签署的协议，在航天领域，特别是在空间科学、空间应用、深空探测以及空间生命科学等方面开展合作。

　　双方还表示愿意在高新技术、农业、环保、汽车和服务业领域开展合作。

　　两国元首对附件所列各项协议的签署感到满意，并呼吁完成在上述各个领域正在进行的其它谈判。

　　考虑到这些领域对两国伙伴关系以及对在尊重可持续发展的基础上实现增长的重要性，双方已要求两国政府主管部门负责人定期追踪，并在筹备国家元首或政府首脑年度会晤的范畴内提出报告。双方还将继续支持两国中小企业合作，并决定将明年召开的中法经济研讨会主题定为“中小企业：中法合作的新动力”。

　　两国在科技与教育领域的伙伴关系依然活跃。上海巴斯德研究所、与巴黎高科技大学集团合办的同济大学中法中心的开办证明了这一点。两国在人类基因组研究、超导材料、信息与通信新技术(NTIC)、计算机和应用数学等众多领域的科技合作目前处于国际领先水平。为加强这一关系，法国表示，愿意在其高等专业院校和综合性大学接纳更多中国留学生，并与法国文化年荣誉委员会成员合作，实施加大奖学金发放力度的政策。

　　在法国举办的中国文化年取得了圆满成功，给法国人提供了深入了解中国的文化及蓬勃发展的难得机会。在法兰西共和国总统对中国进行国事访问之际，法国文化年在中国拉开了帷幕。一百多场活动将相继在中国各大城市举行，使中国人得以了解法国。已在北京举行的最初几场活动受到了民众的热烈欢迎，两国元首为此感到高兴。双方愿在文化年成功举办的基础上，继续加强和完善两国在文化领域的合作与交流机制。

　　附件：希拉克总统访华期间中法签署双边合作协议

　　（一）《中华人民共和国政府和法兰西共和国政府关于预防和控制新发传染病的合作协议》

　　（二）《中法信息技术领域合作框架协议》

　　（三）《中华人民共和国政府与法兰西共和国政府关于促进京都议定书第十二条清洁发展机制的协议》

　　（四）《中华人民共和国铁道部与法兰西共和国装备、运输、国土整治、旅游和海洋部铁路合作协议》

　　（五）《中国财政部与法国开发署双边合作框架协议》

　　（六）《中华人民共和国国家广播电影电视总局与法兰西共和国文化通讯部电影合作协议书》

　　（七）《时速200公里铁路动车组采购合同》

　　（八）《大功率交流传动电力机车采购和技术引进项目的中标通知书》

　　（九）《中国航空公司第二集团公司和欧洲直升机公司关于先进中型通用直升机的合作框架协议》

　　（十）《中法小麦贸易及技术合作谅解备忘录》

　　（十一）《关于A319订购协议的补充协议一》

　　（十二）《中国东方航空股份有限公司和法国空中客车公司A330购机协议》

　　（十三）《中国航空工业第一集团公司与空中客车工业公司发展合作的意向书》

　　（十四）《TCL集团与阿尔卡特集团公司手机合资协议》

　　（十五）《浙江万向集团与达索集团关于电动汽车领域的合作备忘录》

　　（十六）《合作经营青岛中法海润供水有限公司合同修订和补充本I》

　　（十七）《中国电信、法国电信战略性合作基本条款》

　　（十八）《布尔－联想商业条件备忘录》

　　（十九）《合资成立汽车金融公司意向书》

　　（二十）《阿尔斯通公司与四川东方电气集团、哈尔滨电站设备集团公司关于抽水蓄能项目合作谅解备忘录》