温州市住宅物业保修金管理办法

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铁道部


《铁路住房公积金管理暂行办法》等五个办法
1995年5月17日，铁道部

铁路住房公积金管理暂行办法
第一条 为建立稳定的住房资金来源，加强铁路住房公积金管理，根据《铁道部贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施办法》，特制定本办法。
第二条 部属各单位要按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，建立住房公积金制度。
住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，一并存入个人公积金帐户，利率按国家有关规定执行。职工的住房公积金本息 免征个人收入所得税。
第三条 凡铁路在职职工（固定职工、合同制职工），以及外商投资企业的中方职工，均实行住房公积金办法。
离、退休职工不实行住房公积金办法。
第四条 目前单位和个人住房公积金的缴交率分别为5％。已超过此比例的可不变。随着经济效益和职工收入的增加，缴交率要相应提高。
第五条 职工住房公积金的月缴交额等于本人上年月平均工资乘以公积金缴交率，由单位按月在职工本人工资中扣交。
单位资助职工公积金的月缴交额与职工个人公积金月缴交额一致。
职工上年的月平均工资按《铁路劳动工资统计规则》（铁计［1994］130号）计算。
第六条 企业为职工交纳的住房公积金，从企业住房周转金中列支。不足部分经上级财务部门核定，在成本、费用中列支。
行政事业单位为职工交纳的住房公积金，应先立足于原有住房资金的划转。不足部分，全额预算的事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
各单位按决算报送渠道，报送进入成本费用的比例、金额，经上一级财务部门批准后方可列支。部财务司汇总全路情况报财政部审批。
第七条 各单位按时足额缴交住房公积金后，在建房、购房时，可使用不超过本单位职工结余的住房公积金，并承担住房公积金利息和必要的管理费用。
第八条 住房公积金的使用程序：
（一）住房公积金使用人（或单位）向住房公积金管理机构提出使用申请；
（二）住房公积金管理机构根据住房公积金使用规定、年度使用计划和申请人（或单位）的住房公积金交纳（归集）情况，审核使用申请，报房改领导小组审批；
（三）根据批准的使用申请通知受委托银行支付住房公积金（或贷款），并按期收回住房公积金（或贷款）本息。
第九条 职工离退休，其结余的住房公积金本息一次性归还给职工本人。职工调转工作，住房公积金随之转入新单位该职工的住房公积金帐户。
第十条 职工在职期间去世，其结余的住房公积金本息由继承人或遗赠人提取。
第十一条 职工住房公积金只能用于家庭购买、自建、大修自住住房的支出。不得用住房公积金支付住房的内部装修、房屋养护、住房租金和缴交住房租赁保证金等费用。
第十二条 职工使用住房公积金购买的住房出售后，须将原购买住房时使用的住房公积金如数存入该职工原住房公积金的帐户。
第十三条 部成立铁路住房公积金管理中心（以下简称“中心”），“中心”为铁道部住房制度改革领导小组办事机构，与部房改办公室一个机构两块牌子。
第十四条 “中心”对部属各单位住房公积金的使用与管理进行政策指导、协调和监督。并协同财务、审计、监察部门搞好住房公积金的审计、监督。
“中心”负责部机关和在京直属单位住房公积金的管理工作。
第十五条 部属各单位住房公积金管理机构和职责分工由各单位自行确定。
部属各单位住房公积金管理机构应按国家和部有关规定制定住房公积金管理细则，报部住房制度改革领导小组批准后组织实施。
第十六条 部属各单位住房公积金管理机构要向“中心”报送住房公积金的使用计划和财务收支预、决算，接受“中心”的指导、监督、检查。
住房公积金的存、贷等金融业务由各单位公积金管理机构委托专业银行办理。
第十七条 本办法由部住房制度改革领导小组办公室负责解释，自发布之日起实行。

铁路住房基金管理暂行办法
第一条 为加强铁路住房基金管理，根据《铁道部贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施办法》和财政部《关于印发〈关于企业住房制度改革若干财务问题的决定〉的通知》，特制定本办法。
第二条 铁路住房基金的归集、使用及财务管理由各单位根据具体情况指定专门机构负责。
第三条 企业住房基金包括企业住房折旧、住房使用权摊销、公益金中用于住房方面的资金、借入的住房资金和住房周转金。
住房周转金来源：企业自管住房的租金收入、企业取得的公有住房出售净收入、企业收取的住房租赁保证金、企业住房周转金的利息收入，以及其它可列入住房周转金的资金等。住房周转金作为负债进行管理。
企业庆设立企业住房折旧、住房使用权摊销、公益金中用于住房方面的资金、借入的住房资金备查登记簿，连同住房周转金全面反映企业住房基金的来源和支出。
第四条 行政事业单位住房基金包括自管住房的租金收入、公有住房出售收入、上级部门核拨的在费用中列支的资金、上级主管部门下拨的住房资金以及其他住房资金。
第五条 企业购建、改造住房，归还住房借款本息和住房租赁保证金等在住房基金中统筹支付。
企业住房的维修、管理以及按国家规定用于住房改革方面的其他费用性支出，在住房周转金中列支。
企业用于住房方面的支出，不得超过企业住房基金总额。企业住房折旧、住房使用权摊销、公益金中用于住房方面的资金和借入的住房资金不得用于费用性支出。
第六条 各单位要做好住房出售收入的管理，并按规定比例上缴出售收入。
第七条 实行提租补贴单位，其提租补贴进入成本费用部分，以及单位提供的公积金进入成本费用部分，要先报上一级财务部门审定。各铁路局（集团公司）、总公司汇总所属单位单位，按决算报送渠道报部批准后列支。
第八条 铁路住房基金的收支要统筹兼顾，量入为出，借入资金仍要坚持谁借贷、谁偿还的原则，没有偿还能力的企、事业单位不得借贷。向职工筹措的款项，应充分考虑偿还能力。
第九条 各单位财务、审计、监察等部门要做好住房基金的监督和审计工作。
第十条 本办法由部住房制度改革领导小组办公室负责解释，自发布之日起实行。

铁路公有住房租金改革暂行办法
第一条 为推进公有住房租金改革，逐步实现住房资金良性循环，根据《铁道部贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施办法》，特制定本办法。
第二条 公有住房租金改革范围是铁路房建系统直管和各单位自管的公有住房。
公路公有住房租金改革规划为：
第一步，1995年租金要达到占双职工家庭平均工资的4％以上的水平，全路月平均租金为每平方米使用面积为0．60～1．00元。
第二步，1996年租金不低于占双职工家庭平均工资6％的水平。
第三步，2000年住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资15％。按上述办法测定，租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金计租。经济发达地区，住房租金力争包括8项因素（上述5项，加土地使用费、保险费、利润），达到市场租金水平。
第三条 各单位要按照全路公有住房租金改革规划，统筹安排租金改革实施计划。租金提高的幅度与次数，要与售房价格从标准价向成本价过渡的进度同步，实现租售比价的合理化。铁路单位的公有住房租金水平应不低于当地水平。有条件的单位，也可适当加快租金改革步伐。
第四条 新配公有住房（含竣工新房和腾空待分配旧房）实行新租金标准。租住新配公有住房的租金标准可高于同期现住房租金标准。也可采取收取一定数额租赁保证金的办法，使新配公有住房租金较快进入新的住房体制，带动住房租金改革。
第五条 交叉住房部分（指铁路职工承租非铁路公房，非铁路职工承租铁路公房）执行地方租金改革办法。地方尚未进行租金改革，执行铁路租金改革办法。
第六条 租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和优抚对象以及住房在规定标准以内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上原有全部住房补贴，仍不足支付房租的，可由单位给予适当困难补助。各单位可参照当地政府有关规定，制定租金减、免的具体办法，报部批准后实施。
租金调整后新分配住房的职工一律不实行租金减免。
第七条 加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，首先用于住房维修、管理，节余部分纳入单位住房基金，用于住房建设和住房制度改革。
第八条 公有住房按使用面积计收租金，并按房屋建筑结构、装修、朝向及设备标准等对租金基价予以适当调节。超过住房标准的面积部分，实行超标加租。
第九条 原有规定与本办法不符的，一律以本办法为准。
第十条 本办法由部住房制度改革领导小组办公室负责解释，自发布之日起实行。

铁路出售公有住房暂行办法
第一条 为稳步出售公有住房，加快住房商品化、社会化步伐，根据《铁道部贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施办法》，特制定本办法。
第二条 产权明确的铁路住房，除被认为不宜出售的以外，均可向铁路职工出售。
下列房屋不宜向职工出售：影响铁路建设发展规划的住房；列入城市改造规划的住房；危险房屋；违章建筑；临街宜改造为商业用房的住房；具有历史文物保护价值和有纪念意义的住房；其他不宜出售的住房。
第三条 凡以自住为目的，符合本单位规定的购房条件的铁路职工均可购买铁路公有住房。职工购买铁路公有住房要坚持自愿原则。新建的公有住房和腾空的旧住房要先售后租，并优先出售给住房困难户。
第四条 出售铁路公有住房实行市场价和成本价。目前以成本价售房确有困难的，可以实行标准价，并逐步向成本价过渡。
第五条 成本价的构成，包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住房小我基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣计算，最长不超过30年；经过大修和设备更新的旧房，应按规定评估定价。
第六条 标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积新房的负担价，1994年应为所在城市以职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按本单位或当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。
旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，应按规定评估定价。旧房的抵交价可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。
标准价一年一定，新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数要逐年提高，2000年以前达到3．5倍，加快标准价向成本价的过渡。
第七条 按成本价或标准价购买公有住房，每个职工家庭只能享受一次。购房的面积必须严格按照国家和本单位规定的分配住房的控制标准执行，超过标准的部分一律执行市场价。
第八条 职工按规定的住房标准购买铁路公有住房，可按政策给予以下折扣。
1．现住房折扣。铁路职工在本单位购买已承租自住的公有住房，可适当给予不超过负担价5％的折扣。现住房折扣要逐年减少，2000年前全部取消。
2．工龄折扣。对购房职工在建立住房公积金以前的工作年限给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购买房屋计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
第九条 职工购买住房可一次付款，也可分期付款。
对一次付清购房款的职工，可给予一次性付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。
实行分期付款的，首次付款不和低于实际售价的30％，分期付款期限一般不超过10年。分期付款的部分要按照政策性抵押贷款利率计收利息，单位不得贴息。
分期付款应借助金融机构解决，一般不应由职工单位负担。要充分利用政策性住房资金，积极争取委托指定办理铁路住房公积金存贷业务的专业银行，向购房职工提供政策性抵押贷款。
第十条 职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
第十一条 职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
第十二条 职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后可依法进入市场。同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。如原售房单位已撤销，上一级铁路房产管理部门有优先购买、租用权。售、租收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
第十三条 铁路公有住房的出售净收入，应坚持“资金自循环”原则，按住房产权关系纳入铁路住房周转金，用于铁路住房建设和住房制度改革，严禁挪用。
第十四条 要坚持先评估、后出售的原则，出售公有住房应由售房单位委托有资格的房产评估机构进行评估或参与评估。要严格遵守房屋所在地人民政府批准的售房价格标准，严禁低价出售公有住房。
第十五条 部属各单位制定的售房实施办法应征求所在地省级房改办意见后，报部审批。各铁路分局及同级公司制定的售房实施办法需报上一级机构审批。并报部核备。
第十六条 各单位必须在建立住房公积金制度后，才能出售公有住房。
第十七条 要逐级建立售房的监督检查制度，及时纠正售房中的偏差。对不执行国家和部的有关规定，低价售房造成国有资产流失的，要追究现任单位领导的责任。
第十八条 1995年1月1日以前出售的公有住房，一律按本办法进行规范。已出售的公有住房要按当年的售价占成本价的比重，重新明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，产权归个人所有。
第十九条 各单位原实行的出售公有住房的标准价、最低限价及其它优惠办法一律停止执行。
第二十条 本办法由部住房制度改革领导小组办公室负责解释，自发布之日起实行。

铁路公有住房售后维修养护管理暂行办法
第一条 为加强铁路公有住房售后维修养护管理，根据《铁道部贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施办法》和《建设部公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，特制定本办法。
第二条 本办法中住房的自用部位是指户门，户窗，户内的顶棚、内墙面、楼地面、非承重隔墙、隔扇及其它装饰，自用阳台、栏杆、扶手。
住房的自用设施设备是指户内电器、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表）、卫生器具和相关的下水管道。
住房的共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
住房的共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设备和电梯等。
第三条 公有住房出售以后，由购房人承担住房的自用部位和自用设施设备的维修养护。购房人可以自行维修养护，也可委托代修。
住房的共用单位和共用设施设备，由售房单位承担维修养护，也可逐步由物业管理企业或社会化的房屋维修服务单位承担维修养护。
住房建筑以外的公用设施（道路、上下水管道、窨井、化粪池、室外泵房、绿化等）的维修养护，按原规定执行。
第四条 建立住房共用部位和共用设施设备的维修基金。维修基金由购房人按所购住房建筑面积向售房单位交纳，其利息用于住房共用部位、共用设施设备的维修费用，不足时，由产权按各自占有房屋建筑面积比例分摊。
住房自用部位和自用设施设备的维修费用由购房人负担。
第五条 住房所有人和维修养护责任单位，要定期对住房的自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备进行检查，及时维修养护，保证房屋居住安全和设备的正常使用，并接受房地产管理部门的指导、监督和管理。
第六条 住房的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。
第七条 住房所有人不得擅自侵占住房的共用部位和共用设施设备，不得乱拆、乱改、乱建，不得擅自增加或减少影响共用设施设备正常运行的自用设备。
第八条 公有住房出售后，任何单位和个人不得再动用公款装修住房。
第九条 售房单位应切实加强公有住房的售后管理，改革现行的住房管理体制，发展社会化的房屋维修、管理市场。
第十条 本办法适用于公有住房售后维修养护管理。部属各单位可依据本办法制定实施细则。本办法由部住房制度改革领导小组办公室负责解释，自发布之日起实行。


一、案情

申请执行人（原被执行人）杨文显。
申请执行人（原被执行人）李肖琼，系杨文显之妻。
被执行人（原申请执行人）杨万江。
1996年，杨文显以镇建筑公司的名义承建镇第二中学办公综合楼及学生宿舍楼，由于资金不足，同年8月25日，杨文显与其妻子李肖琼一起向杨万江借款180000元，并签订了借款协议，协议约定还款时间为“工程结束后即刻归还清对方”。事后，双方因借款偿还问题起纷争。2006年1月20日，杨万江向法院起诉，要求杨文显、李肖琼归还借款本金180000元及支付利息。

二、判决与执行

一审法院审理后认为，杨文显、李肖琼欠杨万江借款本金18万元及利息是事实，但因已超诉讼时效，判决驳回杨万江的诉讼请求。杨万江不服，向市中级人民法院提起上诉。
市中级人民法院终审后认为，杨文显、李肖琼欠杨万江借款本金18万元及利息是事实，但并未超诉讼时效，于是，二审民事判决：一是撤销一审民事判决；二是杨文显、李肖琼应偿还拖欠杨万江借款本金18万元及支付利息等，诉讼费用由杨文显、李肖琼负担。据此，市级人民法院于2006年11月至2007年1月间，强制扣划了杨文显、李肖琼的在银行的存款40万元，除去执行费用2075元外，将397925元全部退回给杨万江。存款扣划后，杨文显、李肖琼不服，申请再审。
市中级人民法院再审后认为，杨文显、李肖琼欠杨万江借款本金18万元及利息是事实，但已超过诉讼时效，于是又作出再审民事判决：一是撤销二审民事判决；二是维持一审的民事判决；一审、二审、再审的诉讼费用共25874元，全部由杨万江负担。
为此，对于已被强制执行的款项40万元，原被执行人杨文显、李肖琼依据再审判决向法院提出申请执行回转，要求法院强制杨万江返还40万元和利息及再审诉讼费2718元。因而，对于本案能否执行回转，面临选择。

三、争议

在讨论该案能否执行回转过程中，存在两种意见。一种意见认为该案应裁定执行回转。理由是：根据《民事诉讼法》的规定和最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第109条规定，在执行中或执行完毕后，据以执行的法律文书被人民法院或其他有关机关撤销或变更的，原执行机构应当按照新的生效法律文书，作出执行回转的裁定，责令原申请执行人返还已取得的财产及其孳息。拒不返还的，强制执行。该案原来的执行依据二审民事判决已被撤销，所以应作出执行回转的裁定，责令原申请执行人杨万江返还已取得的款项给原被执行人杨文显和李肖琼。
另一种意见认为不应执行回转。理由：该案存在特殊性。一是该案的再审判决也认定当事人之间存在债权债务关系，认定杨文显和李肖琼应当偿还借款本金18万元及支付利息给杨万江，只是超过了诉讼时效而撤销原执行依据；二是法院强制执行杨文显和李肖琼的40万元并没有损害到杨文显和李肖琼的利益。如果法院裁定执行回转，让杨文显、李肖琼重新获得40万元，在事实上是不当得利。人民法院动用公权让一方当事人获得不当得利，显然与执行回转的目的——保护当事人的合法权益不受到侵害不符。另外，欠债还钱是中国的传统伦理观念。杨文显和李肖琼欠杨万江之债，虽属自然之债，但按照我国的传统伦理观念，仍是杨文显和李肖琼应还之债，只是不允许杨万江通过公权途径追讨。如果本案裁定执行回转，让杨文显、李肖琼重新获得40万元，显然其社会效果并不好。因此，该案不应裁定执行回转。

四、评析

　　笔者赞同第一种意见。理由是：
　　首先，该案符合执行回转的法定条件。执行回转必须具备三个条件：(1)执行程序已经进行完毕。这是产生执行回转的形式要件。(2)执行根据被依法撤销。这是产生执行回转的实质要件。执行程序的发生以有执行根据为前提，即是强制实现执行根据中所确定的当事人之间权利义务关系的程序。一旦执行根据有错误，依法定程序被撤销，执行根据中所确定的权利义务即失去了其合法根据。那么，将错误的执行根据执行完毕，自然就会产生执行回转的问题。(3)根据新的生效法律文书执行。执行中，据以执行的法律文书被撤销或者变更，人民法院应根据新的生效法律文书执行回转。上述三个条件必须同时具备。
　　结合本案的情况，该案原来的执行依据二审民事判决已被撤销，当原被执行人杨文显、李肖琼依据再审判决向法院提出申请执行回转，要求法院强制杨万江返还40万元和利息及再审诉讼费2718元时，如果裁定不予执行回转既于法无据，同时又明显违背《民事诉讼法》“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还”的强制性规定。
其次，“不应裁定执行回转”的观点是一个极端走向了另一极端。既然杨文显、李肖琼欠杨万江借款本金18万元及利息已超过诉讼时效，杨万江的债权已经转化为自然债权，那么，根据民法通则诉讼时效制度的规定，法院对杨万江的债权不应再进行保护。既然法律赋予杨万江的权利而不去行使，那么，杨万江只有通过其他救济手段实现自己的目的。
以此而言，对于本不应当受到公权保护的权利，但因为一份错误判决而运用公权予以保护了，这是审判中的悲剧。法律规定了执行回转制度，正是针对执行发生的错误而采取的一种补救措施。“让杨文显、李肖琼重新获得40万元，显然其社会效果并不好”的认识，实际上等于运用公权又保护了一种法律不应保护的行为，如此的社会效果更是可怕的。
　　其三，自然债务形成的占有并非不当得利。杨万江的资金被杨文显、李肖琼占有是因为杨万江作为债权人长期怠于行使权利的结果，杨万江失去的仅是法律上的胜诉权，其与杨文显、李肖琼之间的债权债务关系依旧存在。杨文显、李肖琼占有的资金虽应受到道德方面的谴责，但将“杨文显、李肖琼重新获得40万元”看作是“在事实上是不当得利”是缺乏法律依据和法理支持的。那种认为“人民法院动用公权让一方当事人获得不当得利，显然与执行回转的目的——保护当事人的合法权益不受到侵害不符。”是缺乏前提条件的，同时，混淆了人民法院依法执行回转与道德约束的关系。